전월세 신고제, 이제 선택 아닌 필수! 대상 확인 ‘매우 쉬운 방법’ 완벽 가이드
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목차
- 전월세 신고제, 왜 알아야 할까?
- 제도의 도입 배경 및 주요 목적
- 신고 의무 위반 시 과태료 규정
- 전월세 신고제 대상, 어떻게 ‘매우 쉽게’ 확인하나요?
- 신고 대상 지역 및 주택 유형 기준
- 보증금 및 월세 금액 기준 (가장 중요한 핵심)
- 신고 제외 대상 (계약 유형, 특수 상황 등)
- 신고 의무자와 신고 시기
- 신고 의무자는 누구? (임대인 vs 임차인)
- 신고 시기 및 정정/해제 신고 기한
- 신고 방법: 방문 vs 온라인 (부동산거래관리시스템)
- 온라인 신고의 편리함 (확정일자 자동 부여)
- 방문 신고 시 준비 서류 및 절차
1. 전월세 신고제, 왜 알아야 할까?
제도의 도입 배경 및 주요 목적
2021년 6월 1일 시행된 전월세 신고제는 주택 임대차 계약의 투명성을 높이고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입된 제도입니다. 공식 명칭은 ‘주택 임대차 계약 신고제’이며, 전월세 시장의 실거래 정보를 정부가 수집하고 공개함으로써, 임대인과 임차인 모두가 합리적인 가격으로 계약할 수 있도록 시장 정보를 제공하는 것이 핵심 목적입니다. 또한, 계약서가 없더라도 신고를 통해 확정일자가 자동으로 부여되므로, 임차인이 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 법적 기반을 강화하는 효과도 있습니다.
신고 의무 위반 시 과태료 규정
전월세 신고제는 ‘의무 사항’입니다. 따라서 신고 대상임에도 불구하고 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않거나, 거짓으로 신고할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료는 지연 기간과 계약 금액 등에 따라 차등 부과되며, 최대 100만원까지 부과될 수 있습니다. 특히, 신고 의무가 있는 당사자(임대인 또는 임차인)가 상대방에게 신고를 거부하거나 방해하는 경우에도 과태료가 부과될 수 있으므로, 제도의 의무 사항을 정확히 인지하는 것이 중요합니다.
2. 전월세 신고제 대상, 어떻게 ‘매우 쉽게’ 확인하나요?
전월세 신고 대상 여부를 확인하는 방법은 크게 ‘지역’, ‘주택 유형’, 그리고 ‘금액 기준’ 세 가지 핵심 요소를 살펴보는 것입니다. 이 중 금액 기준이 가장 직접적인 판단 기준이 됩니다.
신고 대상 지역 및 주택 유형 기준
전월세 신고제는 전국적으로 시행되지만, 일부 예외 지역이 있습니다.
- 신고 대상 지역: 수도권 전역(서울, 인천, 경기), 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도, 그리고 경기도 외 도(道) 지역의 시(市) 지역에서 체결된 임대차 계약이 대상입니다.
- 신고 제외 지역: 경기도 외 도(道) 지역에 위치한 군(郡) 지역은 현재 신고 대상에서 제외됩니다.
- 신고 대상 주택 유형: 주택법에 따른 주택(아파트, 다세대, 연립 등)은 물론, 준주택인 오피스텔, 고시원, 기숙사 등 실질적으로 사람이 거주하는 모든 주거용 건물이 신고 대상에 포함됩니다. 주택의 실제 용도를 고려하여 판단하며, 상가 내 주택이나 공장 내 주거 공간도 주거용으로 사용된다면 신고 대상이 될 수 있습니다.
보증금 및 월세 금액 기준 (가장 중요한 핵심)
신고 대상 여부를 판단하는 데 있어 가장 명확하고 중요한 기준은 계약 금액입니다. 다음 두 가지 조건 중 어느 하나라도 해당하면 반드시 신고해야 합니다.
- 보증금이 6천만 원을 초과하는 경우
- 월 차임(월세)이 30만 원을 초과하는 경우
매우 쉬운 대상 확인 팁: 계약서에 명시된 보증금이 6천만 원보다 많거나, 월세가 30만 원보다 많다면, 거의 99% 신고 대상이라고 생각하시면 됩니다. 전세(보증금만 있는 경우)는 6천만 원 초과 여부를, 월세(보증금과 월세 모두 있는 경우)는 둘 중 하나라도 초과하는지를 확인하면 됩니다.
신고 제외 대상 (계약 유형, 특수 상황 등)
다음과 같은 경우는 신고 대상에서 제외됩니다.
- 금액 미달 계약: 보증금 6천만 원 이하 이면서 월세 30만 원 이하인 계약 (두 조건을 모두 충족해야 제외).
- 기간 연장 갱신 계약: 임대료(보증금 및 월세)의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신 계약(묵시적 갱신 포함).
- 기타 특수 계약: 전입 신고가 되어 있는 거주지가 따로 있고, 출장·발령 등 다른 사정에 의한 일시적인 단기 거주가 명확한 임대차 계약 등.
- 시행일 이전 계약: 2021년 6월 1일 이전에 체결된 계약.
다만, 기존 계약에서 보증금이나 월세가 조금이라도 증감하여 갱신된 경우에는 위의 금액 기준(6천만원 초과 또는 30만원 초과)에 해당하면 신고 대상이 됩니다.
3. 신고 의무자와 신고 시기
신고 의무자는 누구? (임대인 vs 임차인)
전월세 신고의 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 원칙적으로는 공동 신고가 원칙이지만, 효율성을 위해 당사자 중 한 명이 신고하면 다른 당사자는 신고 의무를 이행한 것으로 간주됩니다.
- 당사자 중 1인이 신고하는 경우: 계약서 원본(또는 사본)을 제출하면 상대방의 서명이나 날인이 없어도 단독으로 신고가 가능합니다. 이때, 신고한 임차인(또는 임대인)이 신고필증을 받게 되며, 상대방에게 신고 사실이 통보됩니다.
- 공인중개사가 계약을 중개한 경우: 개업공인중개사가 당사자를 대신하여 신고를 대리할 수도 있습니다. 이 경우 공인중개사가 신고 의무를 대리 이행한 것으로 간주됩니다.
신고 시기 및 정정/해제 신고 기한
- 신규 및 갱신 계약 신고: 주택 임대차 계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. ‘체결한 날’은 계약서에 명시된 계약일을 의미합니다.
- 변경 신고: 기존 신고 내용(보증금, 월세 등)에 변경이 발생한 경우, 그 변경 계약(합의)일로부터 30일 이내에 변경 신고를 해야 합니다.
- 해제 신고: 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우, 그 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다.
4. 신고 방법: 방문 vs 온라인 (부동산거래관리시스템)
전월세 신고는 크게 두 가지 방법으로 매우 쉽게 진행할 수 있습니다.
온라인 신고의 편리함 (확정일자 자동 부여)
가장 권장되는 방법은 국토교통부가 운영하는 부동산거래관리시스템($https://rtms.molit.go.kr$)을 통한 온라인 신고입니다.
- 접속 및 로그인: 부동산거래관리시스템에 접속하여 공동인증서(구 공인인증서) 등을 통해 로그인합니다.
- 신고서 작성: ‘주택 임대차 계약 신고’ 메뉴에서 계약 당사자 정보, 임대 목적물 정보, 임대 계약 내용 등을 입력합니다.
- 계약서 첨부: 계약서 스캔본 또는 사진 파일을 첨부합니다. (계약서가 있는 경우 필수)
- 자동 확정일자 부여: 온라인으로 신고가 완료되고 접수가 되면, 별도의 수수료 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 임차인은 신고필증을 통해 확정일자 부여 번호를 확인할 수 있어, 임차권의 대항력과 우선변제권을 확보하는 절차가 매우 간소화됩니다.
방문 신고 시 준비 서류 및 절차
온라인 신고가 어려운 경우, 주택 소재지를 관할하는 읍·면·동 주민센터(행정복지센터) 또는 시·군·구청을 방문하여 신고할 수 있습니다.
- 준비 서류:
- 주택 임대차 계약 신고서 (방문 시 비치된 서식 활용 가능)
- 주택 임대차 계약서(원본 또는 사본)
- 신고인의 신분증
- (대리 신고 시) 위임장, 위임인 신분증 사본, 대리인 신분증
- 신고 및 확정일자: 신고 관청에 서류를 제출하고 신고를 완료하면, 공무원이 서류를 검토한 후 신고필증을 발급해 줍니다. 이 신고필증에 확정일자가 찍혀 나옵니다.
전월세 신고제 대상 확인은 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 여부만 기억하면 아주 간단합니다. 이 기준을 충족한다면 30일 이내에 온라인 또는 방문 신고를 통해 의무를 이행하고, 임차인의 경우 확정일자 자동 부여 혜택을 누리시기 바랍니다.